Wohnung in Pattaya mieten
In Pattaya gibt es viele Condomeniums (Mehrfamilienhäuser) mit 1.644 Units und 59 Stockwerken wie beispielsweise das Copacabana Beach Jomtien. Das Unixx in Südpattaya hat 1.207 Units und 46 Stockwerke. Solche riesigen Wohnanlagen sind in Pattaya keine Seltenheit. Das Bild oben zeigt das 2022 fertiggestellte Copacabana Beach Jomtien.
In so großen Wohnanlagen wohnen zu wollen, ist eine Frage des persönlichen Geschmacks.
Überangebot an Mietwohnungen
In Pattaya gibt es im krassen Gegensatz zu Deutschland ein Überangebot an Wohnungen, die du von heute auf morgen mieten kannst. Ständig werden neue Condominiums fertiggestellt und es gibt deutlich mehr Wohnungen als Mieter.
Laufzeit des Mietvertrages
Meist werden Mietverträge über eine Laufzeit von mindestens einem Jahr abgeschlossen. Es macht Sinn, einen einjährigen Vertrag abzuschließen, der sich dann, falls du nicht kündigst, um ein weiteres Jahr verlängert.
Denn i.d.R. bekommt er als Provision eine Monatsmiete pro Jahr! Wenn du also die Verlängerungsabsprache ohne den Makler abhältst, spart der Vermieter pro weiterem Jahr, in dem du die Miete verlängerst, eine komplette Monatsmiete ein. Wenn es sich um einen wohlwollenden Eigentümer handelt, kann er diese Ersparnis an dich weitergeben oder dir diesen Monat von der Miete abziehen.
Wie hoch sind die Mieten in Pattaya?
Die Mietkosten in Pattaya sind sehr individuell, denn es gibt hochwertige, moderne, aber auch alte, in die Jahre gekommene Condos. Generell gilt: alles, was westlich der Sukhumvit Road liegt, ist deutlich teurer als vergleichbare Condos in Ostpattaya.
Eine gute Mittelklasse-Wohnung mit 75-100qm² kannst du auf der Westseite zwischen 25.000 – 35.000THB (680€ – 950€) pro Monat mieten. Es gibt auch Luxuswohnungen, die weit über 100.000THB (2.720€) pro Monat kosten können. Sogenannte Studios (Einzimmerwohnungen) mit 25-30qm² kannst du schon für 10.000THB (270€) anmieten.
Was in den Vertrag aufgenommen werden sollte
Du solltest auch Absprachen mit dem Vermieter treffen, die dann im Vertrag schriftlich festzuhalten sind. Dazu gehören z.B.:
- Zweimal pro Jahr werden die Kosten zur Reinigung der Klimaanlage vom Vermieter übernommen.
- Wenn Möbel oder E-Geräte kaputt gehen, werden diese vom Vermieter durch gleichwertige Geräte bzw. Möbel innerhalb kürzester Zeit ersetzt.
- Vereinbare auch die Kostenübernahme durch den Vermieter für eine Renovierung nach 5-7 Jahren (streichen, tapezieren, defekte Fliesen ersetzen). Der Vermieter wird sich gerne darauf einlassen, denn das bedeutet für ihn, dass du langfristig mieten möchtest.
Das Bild zeigt eine 1 Zimmer Wohnung im Copacabana Beach Jomtien. Die Wohnung hat nur 29qm² Gesamtfläche und wie du auf dem Bild erkennen kannst, keinen Herd, sondern nur eine Microwelle. Und das für 21.500THB (590€) Miete pro Monat!
Stromrechnung
Klimaanlagen brauchen viel Strom! Besonders dann, wenn sie schon älter sind und keine Konverter haben. Deshalb darf man den Stromverbrauch in Thailand nicht unterschätzen. Da können schnell mal ein paar Tausend Baht pro Monat zusammenkommen.
Leider gibt es Vermieter, die statt der derzeit üblichen 4,2THB pro kWh bis zu 10THB pro kWh von ihrem Mieter verlangen. Wenn das dein Vermieter so macht, ist er ein Abzocker. Sage ihm deine Meinung und lass ihn stehen!
Nebenkosten
Die Müllkosten sowie alle Maintenance costs (Unterhaltskosten für das Gebäude) sind in der Miete bereits enthalten. Du musst lediglich Wasser, Strom und Internetkosten zusätzlich bezahlen.
Kaution
Bei einem Jahresmietvertrag ist eine Kaution von 2 Monatsmieten in Pattaya üblich. Die Kaution wird verlangt, da manche Mieter einfach während der Vertrag noch läuft, ausziehen, ohne den Vermieter zu informieren.
Internet
Wenn ihr schnelles und zuverlässiges Internet benötigt, solltet ihr Glasfaser Kabel verwenden. Der Provider 3BB bietet 1GB up/down für 800THB pro Monat an. Wenn Internet bereits vorhanden ist, fragt bitte, ob das Internet über ein gemeinschaftliches WLAN funktioniert. Wenn dem so ist, müsst ihr fragen, ob ihr eigene Leitungen verlegen lassen dürft, da die hauseigene WLANs meist ziemlich langsam sind. Eigene Leitungen sind nicht in allen Condomeniums erlaubt!
Ich konnte bei mir ein Glasfaser Kabel verlegen lassen. Der Provider verlegt das Glasfaser Kabel aber nur bis zum Gebäude. Ich habe dann bei 3BB nachgefragt, ob sie mir eine Firma nennen können, welche das Glasfaser Kabel anschließend bis in meine Wohnung legt. Konnten sie und ich musste dafür ca. 4.000THB bezahlen (Preis ist abhängig von der Länge des Glasfaser Kabels).
Eigene Möbel
Wenn du Möbel in der Mietwohnung durch eigene Möbel austauschen möchtest, musst du deinen Vermieter fragen, ob er dem zustimmt. Der Vermieter hat das Problem, dass der dann seine Möbel irgendwo unterstellen oder anderweitig verwerten muss. Die meisten Vermieter werden dem eher nicht zustimmen, es sei denn, er möchte von dir, dass du die Möbel in der Wohnung lässt, wenn du ausziehst. Ist also eine Verhandlungssache, die schwer werden könnte.
Eine Wohnung der mittleren Preisklasse mit Meerblick in Pattaya. Mietkosten der 94qm² Wohnung: 30.000THB
Haustiere in Condomeniums
In den meisten Gebäuden in Pattaya sind Haustiere nicht erlaubt! Es gibt nur ganz wenig Gebäude, in denen Haustiere erlaubt sind.
Makler
Wenn du auf der Website eines Maklers eine interessante Wohnung gefunden hast, bedeutet das nicht, dass diese Wohnung noch frei ist.
Vermieter bieten ihre Wohnungen fast immer mehreren Maklern an, so dass kein Makler einen Exklusiv-Vertrag mit dem Vermieter hat. Das bedeutet, dass es sein kann, dass diese Wohnung schon lange vermietet wurde, aber immer noch auf Makler-Seiten zu finden ist. Den der Makler, der sie vermietet hat, gibt diese Info nur selten an anderen Agenturen weiter, sondern entfernt sie nur auf seiner Seite.
Ich selbst habe schon erlebt, dass ein Makler mir sagte, die Wohnung wäre noch frei, ging dann, ohne mir vorher Bescheid zu geben, einfach mit mir zu einer anderen Wohnung, die seiner Meinung nach meiner Wunschvorstellung entsprechen könnte. Von diesem Makler habe ich mich äußerst unhöflich verabschiedet, denn so etwas geht gar nicht!
Qualität der Wohnungen
Die Developer (Bauträger) bauen in letzter Zeit immer mehr Gebäude mit pompösen Eingangsbereichen und hervorragende Facilities (Gemeinschaftseinrichtungen wie Swimmingpool, Gyms, Saunas, Außenanlage etc.). Das sieht zwar wunderschön aus, bringt dir aber deutlich weniger, als wenn das Geld in die Qualität der Wohnungen investiert worden wäre. Denn die Wohnungen sind oft nicht ganz so hochwertig, wie du es durch das Umfeld erwartest. Ein gutes Beispiel hierfür ist das Copacabana Beach Jomtien.
Alles sieht auf den ersten Blick richtig gut aus. Aber wenn du in den Wohnungen genauer hinschaust, dann siehst du auch in diesem Luxus-Condomium viele Dinge, die man in den Wohnungen deutlich besser machen könnte. Dazu gehören z.B. keine Doppelverglasung an den Fenstern, kleine TVs, einfache Spülen, billige oder gar keine Herde, 2-flammige Ceran-Kochfelder uvm. Es wurde alles auf Show getrimmt und es könnte Absicht sein, dich und andere Interessenten durch den ersten Eindruck zu blenden.
Küchen sind meist offen und nicht besonders groß. Wenn du gerne kochst, dann solltest du auf eine gute, größere Küche Wert legen.
Was du prüfen solltest
In der Wohnung
Lass dich von den Gemeinschaftseinrichtungen des Gebäudes nicht blenden und schaue in den Wohnungen auf folgendes:
- Lass die Wasserhähne in der Küche und in der Dusche laufen, um zu testen, ob auch Warmwasser kommt.
- Prüfe die Eingangstüre deiner Wohnung. Ist das nur eine billige Holztüre oder eine Sicherheitstüre von z.B. Scorpion?
- Gehe auf den Balkon und checke, ob die Kompressoren der Klimaanlagen nicht genau auf den Balkon blasen.
- Nimm die Kompressoren der Klimaanlage in Augenschein. Sind diese verdreckt?
- Frage ob der Typ der Klimaanlage Invertertechnik hat. Hinweis: Alte Klimaanlagen, die noch keine Inverter haben, brauchen deutlich (ca 50%!) mehr Strom!
- Prüfe das Gefälle auf dem Balkon. Frage den Vermieter, ob du eine Flasche Wasser ausschütten darfst, um zu sehen, ob das Wasser auch abläuft.
- Schaue dir in der Wohnung alle Möbel genau an. Ist das Billigware oder handelt es sich um hochwertige Möbel?
- Klopfe gegen die Wände, um zu sehen, ob sie so dünn sind, dass du deinen Nachbarn husten hören wirst.
- Auch die TVs solltest du prüfen, ob es sich um Smart-TVs handelt und ob sie dir groß genug sind.
- Schaue dir die Boden- und Badfliesen an. Sind diese sauber verarbeitet? Wenn nicht, besteht die Gefahr, dass eine Fliese bricht. Frage deinen Vermieter, ob er im Falle, dass eine Fliese brechen sollte, Ersatz besorgen kann?
- Prüfe die Küche. Sind das Billiggeräte, gibt es einen Backofen, hat das Kochfeld 4 Flammen? Hat die Abzugshaube auch eine Verbindung nach draußen oder wird die Abluft nur gefiltert?
Gemeinschaftseinrichtungen und Aussenbereich prüfen
- Überprüfe die nähere Umgebung! Sind viele Bars in unmittelbarer Nähe, kann es nachts laut werden.
- Gehe in die Garage und verschaffe dir einen Eindruck, wie stark die Garage belegt ist. Frage, wieviel Prozent von den Einheiten es an Parkplätzen gibt? 50% ist schon ein sehr guter Wert.
- Schaue dir alle Gemeinschaftseinrichtungen genau an(Pool, Gyms etc.). Damit verschaffst du dir einen Überblick, wie der Zustand der Gemeinschaftsanlagen ist.
- Frage, ob die Security 24h im Haus ist.
- Informiere dich über die Büro-Zeiten der Rezeption.
- Prüfe die Anzahl der Aufzüge. 2 Aufzüge für 400 Wohneinheiten sind deutlich zu wenig.
- Schaue, ob CCTV Kameras in den Fluren der Stockwerke vorhanden sind.
- Ist WLAN im Außenbereich verfügbar?
Badezimmer mit Dusche und Badewanne. Das Gebäude hinten entstand erst nach dem Bau dieses Condomeniums. Leider verdeckt es teilweise den Meerblick. Das kann dir aber fast überall passieren.
Kaufen oder Mieten
Viele stellen sich die Frage, ob sie eine Wohnung kaufen oder mieten sollen. Wie ich schon an anderer Stelle geschrieben habe, darf einer Wohnanlage nur zu maximal 49% in Ausländerhand sein. 51% müssen an Thais oder Thai-Companies verkauft werden.
Hier ein Rechenbeispiel:
Der Neupreis einer 94qm² Wohnung lag nach Fertigstellung 2013 in Farang Quota (an Ausländer verkauft) bei 216.000€ (8 Mio. THB)
Der Mietpreis dieser 94qm² Wohnung liegt derzeit bei ca. 813 € (30.000THB).
In der Miete sind die Unterhaltskosten für das Gebäude (Maintenance costs) von ca. 110€ (4.000THB) bereits enthalten und müssen vom Eigentümer an die Gebäudeverwaltung bezahlt werden.
Wenn du also die Maintenance von der Miete abziehst, kommst du auf 705€, die der Vermieter effektiv bekommt. Da die Wohnung voll möbliert vermietet wird, muss der Eigentümer alles, was in seiner Wohnung während der Mietzeit kaputt geht, ersetzen. Ausgenommen davon ist, wenn Vorsatz dem Mieter nachgewiesen werden kann.
Der Eigentümer muss die Wohnung über 25 Jahre dauerhaft vermieten, um seine Investition voll wieder hereinzubekommen. Und Reparaturkosten oder Neubeschaffung von E-Geräten und Möbel sind in diesem Beispiel noch nicht mit eingerechnet. Außerdem muss der Vermieter Reparaturen an der Gemeinschaftsanlage anteilmäßig mitbezahlen (Rücklagen). Wenn Sonderausgaben die Maintenance des Gebäudes überschreiten, muss jeder Eigentümer dafür gesondert bezahlen.
Da die Wohnung dem Eigentümrer gehört, kann er sie jederzeit verkaufen und könnte somit theoretisch Gewinn machen. Um bei unserem Beispiel zu bleiben, wäre die Wohnung dann 25 Jahre alt und wird keinesfalls mehr das bringen, was sie mal gekostet hat.
Im Moment liegt der Marktpreis aus dem Beispiel bei ca. 150.000€. Das bedeutet einen Wertverlust von 66.000€ in 11 Jahren. Ob diese Summe tatsächlich erzielbar ist, kann ich nicht sagen. Wenn der Eigentümer diese Wohnung die 11 Jahre voll durchvermietet hat (unwahrscheinlich, denn bei jedem Auszug gibt es Leerstand), dann hat er 92.400€ Mieteinnahmen erwirtschaftet und somit Gewinn gemacht.
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